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Mietspiegel geht von einer überwiegend guten Wohnlage aus

Ab 1. August gibt es in Gera einen neuen Mietspiegel. Damit erlebt dieses für Vermieter und Mieter gleichsam wichtige Dokument seine 6. Auflage. Er setzt allerdings keine Mietpreise fest, sondern dient als Richtlinie zur Ermittlung der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Mietspiegel aber zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichmiete herangezogen werden kann. Für Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden und für Einfamilienhäuser besitzt er keine Gültigkeit. Der Mietspiegel ist zwei Jahre gültig, bleibt aber bis zur Erarbeitung einer Neufassung in Kraft.
Auf genau diese Regelung wurde auch beim vorliegenden 6. Mietspiegel zurückgegriffen, denn sein Vorgänger stammt noch aus dem Jahre 2002. Grund dafür ist, dass der Mieterschutzbund die Klassifizierung der Wohnanlagen nicht mitgetragen hat und sich aus den weiteren Beratungen zum 6. Mietspiegel zurückzog. Der Mieterschutzbund vertrat nach Angaben des Mietspiegelbeirats die Auffassung, dass nach diesen Wohnlagekriterien die überwiegende Anzahl der Wohnungen im Stadtgebiet in eine gute Wohnlage einzugruppieren sei. Dieses wäre nicht realistisch. Einigkeit habe allerdings dazu bestanden, dass die fünf herangezogenen Kriterien zur Ermittlung der Qualität der Wohnlagen zutreffend seien. Nach dem Rückzug des Mieterschutzbundes wurde ein Mietervertretungsbeirat gebildet, dem drei Mietervertreter aus den Stadtteilbeiräten angehören.
Die bereits bisher gültigen Merkmale Wohnungsgröße, Baujahr, Wohnlage sowie Beschaffenheit/ Ausstattung wurden beibehalten, auch die Baualtersklassen sind unverändert geblieben. Neu aufgenommen wurde jedoch die Regelung, dass Wohnungen, die auf Grund einer grundlegenden Sanierung einen überdurchschnittlichen Ausstattungsgrad erhalten, der in den wohnwertbestimmenden Merkmalen keine Berücksichtigung findet, mit einem Aufschlag bis zu 20 Prozent zum Mietspiegel bewertet werden können. Das bezieht sich u.a. auf Grundrissveränderungen, Dachterrassen, Maisonettewohnungen, Bäder mit Wanne und Dusche, Gärten, die ausschließlich durch den Mieter genutzt werden können, aber auch auf Küchen mit einer Grundfläche von mehr als 15 Quadratmetern sowie bei Vorhandensein eines Concierges.
Die größten Veränderungen weist der neue Mietspiegel gegenüber seinem Vorgänger beim Bewertungsmerkmal Wohnanlage auf. Dabei wurde auch die Differenzierung zwischen innerem Stadtbereich und den übrigen Stadtteilen fallen gelassen. Unterschieden wird nur noch zwischen normaler und guter Wohnlage. Die sanierten Wohnungen stünden kaum leer, so Iris Hippauf, Chefin der Genossenschaft "Neuer Weg."
Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Bestand an Grün- und Freiflä-chen, umgebende Nutzung und gebäudebezogenes Umfeld geben den Ausschlag. Sind drei der fünf Kriterien erfüllt, liegt eine gute Wohnlage vor. Bei den Verkehrsanbindungen heißt das z. B. dass an Wochentagen eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mindestens im 10-Minuten-Takt erfolgt.
Wilfried Hahn von der Geraer Wohnungsgesellschaft (Gewo) sieht im natürlichen Grüngürtel um unsere Stadt ein weiteres wichtiges Argument, bedingt durch die Schlauchlage der Stadt sei nahezu überall ein Bestand an Grün- und Freiflächen in näherer Umgebung.
Wohnungen ohne Zentralheizung wurden nicht mehr in den Mietspiegel aufgenommen, weil ihre Zahl kaum noch ins Gewicht fällt. Unverändert bleibt aber das bisher erfolgreich praktizierte Punktesystem zur Bestimmung des Wohnwertes eine Wohnung zu werterhöhenden bzw. -mindernden Merkmalen. Dadurch konnte auch die Übersichtlichkeit wesentlich erhöht werden.
Es bleibt allerdings trotzdem ein ganzes Stück Arbeit am Mieter hängen, der den Wohnwert ermitteln will. Durch ein anhängendes Formular wird allerdings auch ein guter Leitfaden an die Hand gegeben.
Zur Kernfrage: Wie bewegen sich die Mieten in Gera. Generell muss man einschätzen, das es gegenüber 2002 nur geringfügige Veränderungen gegeben hat. Von den 32 ausgewiesenen Spannen sind 18 unverändert. Das spiegelt auch die im Wesentlichen vorhandene Stag-nation auf dem Geraer Wohnungsmarkt wider. Bemerkenswert bleibt, dass bei den Gebäudealters-klassen seit 1991 die Höchstwerte nicht unerheblich zurückgegangen sind. Betrug in dieser Klasse der Höchstwert des alten Spiegels noch 6,60 Euro, so sind es jetzt noch 6,20 Euro. Bei Wohnungen bis 70 Quadratmeter in guter Wohnlage ergaben ich teilweise ebenfalls Absenkungen der Mittelwerte. Die Wohnungswirtschaft rechnet allerdings mit keinem Preisverfall, "Sanierung kostet Geld," so Uwe Klinger, Vorstandschef der WBG "Glück auf".
Den neuen Mietspiegel wird es nicht mehr in gedruckter Form geben, er ist im Internet unter folgender Adresse abrufbar: www.gera.de/soziales/wohnen. Wer keinen Internetanschluss besitzt, kann sich im Sozialamt Kopien fertigen lassen, für die Gebühren erhoben werden.

( 15.07.2005 )

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